博鱼APP进入8月，A股上市房企相继发布了2023年中期业绩预告，港股也有多家上市房企发布盈利警告，通过分析50家典型房企的公告，我们发现：

　　未来，只有精细化管理提高效率，全面塑造核心竞争力，从产品、服务、运营、管理等方面提升自身综合能力的企业才能在行业竞争中立于不败之地。

　　从盈利情况来看，企业的经营状况仍大幅亏损， 47家A股上市房企中经常性项目亏损的有33家，盈利的有14家。A股上市房企总体的经常性项目亏损范围预计在23.45亿元~80.15亿元之间，但相较去年同期总体亏损143.05亿元，房企的亏损总体收窄。

　　盈利的分布极不均衡，预计盈利超10亿的企业共有三家，分别为保利发展、上实发展和招商蛇口。盈利最多的保利发展其业绩可谓一骑绝尘，录得经常性盈利117.1亿元，约为第二名上实发展（预计盈利15亿元）的7.8倍。

　　预计亏损超10亿的企业共有六家，分别为华夏幸福、ST阳光城、首开股份、ST泰禾、华侨城A和ST新联。其中预计亏损最多的为华夏幸福，预计亏损在52.5~57.5亿元之间，约为第二名ST阳光城（预计亏损18~24亿）的2.5倍。

　　从业绩的变动情况来看，房企经营业绩的变化存在分化，正向变动与负向变动的企业数量几乎各占一半，47家房企中，业绩发生正向变动的有22家，发生负向变动的20家，基本持平的5家。

　　正向变动前5名的企业分别是荣盛发展、ST阳光城、华夏幸福、保利发展和金科股份博鱼APP，其中，荣盛发展与保利发展盈利分别增加29.9、15.9亿元，ST阳光城、华夏幸福和金科股份亏损分别收窄26.3、19.8、10亿元。

　　负向变动前5名的企业分别是华侨城A、金融街、中交地产、首开股份和光大嘉宝，亏损分别扩大13.1、8.9、5.3、4.9、3.7亿元。

　　另外，在港股的上市房企经营情况也不容乐观，其中深圳控股、雅居乐、保利置业发布了盈利警告。深圳控股、雅居乐业绩由盈转亏，保利置业的净利润则下跌超50%。

　　对于企业主营业务业绩的变动原因，各家企业均给出了具体解释。总的来看，企业给出的原因大体可以分为两类，第一类是会计核算因素，第二类是企业自身经营管理因素。

　　会计核算方面，包括收入的结转确认博鱼APP、根据应收账款计提坏账准备的转回和财务费用的费用化这三种情况。

　　其一、房企大多采用期房销售制度，收入的结转确认会影响企业的当期损益。例如北辰实业、津滨发展等在报告期内房地产项目结算收入较上年同期增加，使业绩发生正向变动，而ST宋都、天保基建等则因为满足结转收入条件的房地产项目同比减少，导致报告期内业绩下降。

　　其二、应收账款计提坏账准备的转回会增加企业当期利润。例如三湘印象、ST数源等企业因收回了部分已计提坏账准备的应收款，使得报告期内利润增加。

　　其三、当期财务费用的增加也影响了企业的利润。例如ST泰禾、金科股份等企业，随着其房地产项目的交付结转，符合资本化条件的借款费用减少，借款费用更多被费用化，从而影响了其利润。

　　企业自身经营管理层面，包括企业严格控制支出进行降本增效、降价促销导致毛利下降、因未能到期偿还有息负债而产生的营业外支出和资产减值这四种情况。

　　首先，部分企业严格控制支出，例如荣盛发展、大名城、阳光股份等企业积极通过精细化运营、组织架构调整等举措降本增效，使企业经营业绩向正向变动。

　　其次，受行业环境影响，金融街博鱼APP、华侨城A等企业采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，进而导致部分项目毛利有所下滑，拖累了企业的业绩。

　　再次，由于存在到期未偿还的有息负债，因而产生了复利、罚息、违约金赔偿等营业外支出，导致利润下降，例如ST新联就存在此情况。

　　最后，部分房地产开发项目存在减值迹象，例如中交地产在报告期预计计提资产减值准备同比有所增加，进而影响企业利润。

　　2023年年初，不少行业声音都认为市场在温和缓慢复苏，但从半年度表现来看，不少房企都表示市场比预想的要差。一季度前期积压需求迅速释放，带动楼市出现一波“小阳春”，但进入二季度以后，全国房地产市场明显降温，购房者观望情绪加重。当前购房者置业情绪受多个因素影响，其中对未来收入预期偏弱、期房未来交付质量的担心等是关键影响因素博鱼APP，总而言之，对未来的预期将直接影响下半年房地产市场走势，同时也影响房地产企业的业绩。

　　从企业角度来看，需要从高能级布局、高信用资质、高交付质量三方面努力才能给予购房者信心，稳住市场预期。

　　首先，保持高能级城市布局博鱼APP，抓住城市结构性机遇。重点城市群及核心一二线城市长期来看需求端更具韧性，只有在高能级城市布局才能给购房者带来信心。

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